Почему так сложно строить дома в вашем районе

Feb 12, 2024

В 1910-х годах города США начали принимать политику, которая формировала районы и, непреднамеренно, закладывала корни сегодняшней острой нехватки жилья: законы о зонировании на одну семью.

Законы о зонировании, по своей сути, следуют простой концепции. В одной части города можно строить только заводы. В другом районе города можно строить только многоквартирные дома. А в другой части города можно строить только частные дома.

Законы о зонировании на одну семью неизвестны большинству американцев, но они сыграли важную роль в расширении городских территорий и пригородном идеале владения домом с крыльцом и задним двором на участке земли в пол-акра после Второй мировой войны.

Но эта мечта всегда таила в себе скрытую угрозу для тех, кто смотрел на нее таким образом. Ваш дом мог бы стать домом вашей мечты, но может ли эта мечта рухнуть, если кто-то построит фабрику прямо по соседству? А если бы вы попытались продать свой дом, кто бы его купил? Любое загрязнение или шум могут легко проникнуть в ваш дом, а продажа и переезд в новое место может показаться практически невозможным.

Таким образом, законы о зонировании защитили стоимость домов миллионов американцев, остановили разработку проектов, которые могли бы превратить небольшие деревни в более крупные города, а более крупные города - в города, и делегировали местным домовладельцам и правительству контроль над тем, как используется земля в их кварталах.

Тем не менее, критики говорят, что законы о зонировании в конечном итоге стали эксклюзивными, усилили расовую и классовую сегрегацию и закрыли многим американцам дверь в владение жильем.

Строгие правила зонирования на одну семью ограничили предложение жилья, искусственно подняли цены, уничтожили мечту о домовладении для будущих поколений и не позволили семьям переезжать в районы с лучшими школами и возможностями трудоустройства, говорят исследователи и правозащитники.

Спустя более чем столетие после того, как были приняты первые законы о зонировании на одну семью, примерно 75% земли, отведенной под жилье в американских городах, предназначены только для частных домов на одну семью. В некоторых пригородах законы о зонировании запрещают строительство квартир почти во всех жилых районах. Муниципалитеты также увеличили минимальные размеры участков и добавили требования к высоте. Это привело к поощрению строительства все более крупных домов на одну семью и ограничению вариантов жилья, например, домов меньшего размера.

«Зонирование стало более сложным и ограничительным», — сказала Дженни Шуец, старший научный сотрудник Brookings Metro, изучающая городскую экономику и жилищную политику. «Строить становится все труднее, особенно в регионах с высокими доходами, которые хотят иметь большой контроль над развитием».

Теперь все больше местных правительств и правительств штатов — во главе как с демократами, так и с республиканцами — пересматривают свои законы о зонировании на одну семью в ответ на общенациональный жилищный кризис.

Дома стоят дороже, чем когда-либо за последние 30 лет, даже с поправкой на инфляцию, а жилищное строительство не успевает за спросом. На рынке жилья США не хватает примерно 6,5 миллионов домов.

Таким образом, все большее число штатов и муниципалитетов ослабляют законы о зонировании, которые когда-то считались неприкосновенными. Эти реформы «верхних зон» продвигали активисты, выступающие за жилищное строительство, — так называемые YIMBY, сокращение от «Да на моем заднем дворе».

Политики и правозащитники вносят несколько изменений для увеличения жилищного фонда: отменяют законы о зонировании на одну семью; легализация вспомогательных жилых единиц, широко известных как «бабушкины квартиры», на односемейных зонированных территориях; легализация дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов; и проведение реформ по созданию доступного жилья вблизи основных транспортных линий.

Миннеаполис, Арлингтон, Гейнсвилл, Шарлотта, Уолла-Уолла, Вашингтон и другие города в последние годы реформировали законы о зонировании на одну семью.

Орегон, Калифорния, Вашингтон, Монтана и Мэн положили им конец по всему штату. Администрация президента Джо Байдена также выступает за реформу зонирования, предлагая федеральные гранты сообществам, которые меняют политику, чтобы разрешить строительство многоквартирных домов.